Контактные телефоны: +375 (29) 7926740 8 (0162) 419664

Статьи

ПОСЛЕДСТВИЯ И РИСКИ ДЕШЕВОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.

УДК 699.88

Последствия и риски дешевого обследования зданий и сооружений (И.А. Бусел, доктор геолого-минералогических наук, профессор,  П. С. Гейзлер, доктор экономических наук, профессор (БГЭУ)).

       В статье на примере обследовательских работ, как одного из видов проектно-изыскательской деятельности, рассмотрена ситуация, которая сложилась за последние годы на рынке изыскательских, обследовательских и проектных услуг. Показана необходимость соблюдения требований технических, нормативных и правовых актов при определении стоимости этих работ. Предложено при оценке объектов недвижимости проводить предварительное обследование зданий и сооружений.

 … все проекты зело исправны

быть должны, дабы зряшно казну не

разорять и отечеству ущерба не чинить.

Кто проекты станет абы как ляпать, 

того чина лишу и кнутом драть велю.

(Из Указа Петра I).

       Что же происходит в настоящее время? А сегодня «ляпать» строительные проекты, в том числе и проводить обследование дозволено всем желающим, независимо от того, умеют они это делать или нет. После отмены лицензирования количество организаций и индивидуальных предпринимателей, предлагающих свои услуги по выполнению изысканий, обследования, проектирование и др., увеличивается в геометрической прогрессии.

       Соответствующим органам государственного управления необходимо принимать срочные меры по наведению порядка в этих видах деятельности, иначе мы получим непредсказуемые последствия, которые выльются государственной казне в серьезные затраты для их ликвидации.

       Остановимся вкратце на примере выполнения одного из видов проектно-изыскательской деятельности – обследовании технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений.

       Почему так дорого дешевое техническое обследование и что необходимо помнить Заказчику этих работ, чтобы не попасться на дешевые приманки, предлагаемые на этом рынке услуг?

       Обследование – это диагностика. Неверный диагноз – и все лечение насмарку, а самое главное – это нанесение непоправимого вреда здоровью пациента.

       При выборе подрядной организации для проведения технического обследования строительных конструкций, Заказчики, как правило, руководствуются лишь одним фактором – ценовым предложением претендентов, желая таким образом достичь экономии денежных средств. Практика показывает, что это тупиковый путь, который в конечном итоге приводит не к экономии, а к удручающим последствиям, механизм возникновения которых формируется из целого ряда факторов.

1. Состав работ

       Прежде всего, необходимо четко понимать, что в состав работ по обследованию строительных конструкций должен входить комплекс работ, состоящих из натурных работ, лабораторных испытаний (при необходимости), с последующей камеральной обработкой результатов обследования для предоставления результатов Заказчику в виде оформленного в установленном порядке технического заключения (ТКП 45-1.04-37-2008, ГОСТ 7.32-2001). Работы должны выполняться специалистами высокой квалификации с применением дорогостоящего измерительного оборудованиям, т.е. по определению обследовательские работы являются трудоемким высоквалифицированным рабочим процессом и не могут быть услугой с низкой стоимостью.

2. Объем работ

       Объем работ определяется согласно требований действующих нормативных документов, в частности ТКП 45-1.04-37-2008 «ОБСЛЕДОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ». Порядок проведения» в зависимости от технического состояния здания и сооружения и категории сложности работ, и любое другое обоснование объемов не допускается. Данным документом для каждой цели обследования определен соответствующий объем работ, исходя из вида обследования, количества мест выработок и т.д., что является гарантом достижения поставленных Заказчиком задач и, соответственно, высокого качества проекта реконструкции или модернизации, положительного заключения экспертизы, регистрации строения, получения достоверных данных для оценки объекта недвижимости и др. В противном случае не исключен отрицательный результат, а затраты по дополнительным работам несет Заказчик, а не организация-исполнитель. Заведомое уменьшение объемов работ с целью снижения ценового предложения является признаком нечистоплотной конкуренции и демпинга с непредсказуемыми для Заказчика последствиями.

3. Стоимость работ и ценообразование

       Стоимость научно-исследовательских и проектно-обследовательских работ по выявлению технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений различного назначения, разработке мероприятий и технических решений по их ремонту и усилению определяется по сборнику норм затрат трудовых ресурсов СНЗТ 18-2014), утвержденному приказом МАиС РБ № 205 от 28.06.2012 (см. также письма МАиС №02-3-04/7878 от 29.12.2011 г. и №02-3-04/1178 от 09.02.2012 г. о необходимости руководствоваться сборниками базовых цен). При составлении смет на основании данного сборника,при одинаковых исходных данных (строительный объем, виды и объем работ, категория сложности работ, условия их выполнения и т.п.) стоимость в базисных ценах не может различаться, т.е. она должна быть одинаковой у организаций любой формы собственности. Почему же при запросе ценовых предложений у десяти организаций Заказчик, как правило, получает 10 различных ценовых предложений. Такая ситуация имеет объяснение разный состав и объем работ, и неправильное применение коэффициентов сборника базовых цен. Для исключения подобных прецедентов необходимо, чтобы: • Состав и объем работ изначально должен быть четко сформулирован в задании на обследование и быть необходимым и достаточным для достижения целей и задач Заказчика. • Снижение ценовых предложений (обоснованием которых служит СЦ 18-2012) возможно только за счет введения коэффициента договорной цены (т.е. скидки), а не путем снижения объема заявленных работ.

4. Нереальные скидки

       Зачастую представители Заказчика игнорируют технические особенности процесса обследования и руководствуясь низкой ценой, мотивируют выбор подрядной организации следующим образом – свободное ценообразование. Однако, приобретая материалы или технику, вряд ли можно получить скидку хотя бы в 20%, а на конкурсных торгах по выбору подрядчика по выполнению технического обследования зачастую побеждают претенденты с ценовым предложением ниже номинальной стоимости на 60…90 и более процентов (по СЦ 18-2012). Следует отметить, что такая ситуация на рынке образовалась в основном за прошедший после отмены лицензирования период. При выборе победителей все должны четко понимать, что основной целью работы коммерческой организации является получение прибыли. Неужели есть такие организации, которые работают себе в убыток? Ответ очевиден, и он лежит на поверхности. Стоимость продукции состоит из себестоимости, сопутствующих расходов и планируемой прибыли, т.е. купив услугу за 20% от номинальной стоимости, не следует питать иллюзии и ждать 100% выполнения требуемого объема работ.

       «Алгоритм» подобных действий достаточно прост. Как правило, Заказчик вначале заказывает обследование, и только после этого проектную документацию. При изучении технического заключения, Генпроектировщик выдвигает ряд правомерных замечаний и требует проведения дополнительных работ, а то и повторного обследования. После переадресации замечаний исполнителям работ по обследованию следует банальный ответ – смета соответствует выполненному объему работ, если требуется больше, необходимы дополнительные работы. Ведь на этапе оформления договорных отношений Заказчик руководствовался низкой ценой, не вдаваясь в подробности и не изучая великое множество коэффициентов. Развязка такого сценария заканчивается заключением дополнительных соглашений с увеличением стоимости до реальной, а часто и выше, либо в возникновении конфликтной ситуации и повторном обследовании объекта другой организацией.

5. Качество работ

По статистике, стоимость проектно-изыскательских работ объекта реконструкции в редком случае достигает 10% от общей стоимости ремонтно-строительных работ, а от их качества последняя может меняться в разы. В качестве реальных примеров можно привести случаи выполнения необоснованных массовых усилений либо замену конструкций, в то время как при экспертизе примененных решений установлено, что для обеспечения эксплуатационной надежности здания требовалось выполнение выборочных усилений. Подобные случаи - прямое следствие халатного отношения исполнителей к обследованию технического состояния строительных конструкций на этапе предпроектной подготовки объекта, потому что трудно ожидать качественной работы от организации, взявшейся делать эту работу за демпинговую стоимость, и которая при всем этом желает получить прибыль. Ведь стоимость работы прямо пропорциональна фактическим трудозатратам.

       Наряду с качественной и экономической составляющей, есть еще один важный фактор -ответственность за достоверность результатов, так как материалы обследования являются эксплуатационной документацией, и не перекладывают ответственность с Заказчика на Исполнителя.

       В качестве примера приведем результаты обследования жилого дома в г.Минске, выполнявшегося дважды. При первом обследовании было сделано заключение о том, что покрытие здания находится в удовлетворительном техническом состоянии, несущая способность достаточна для восприятия эксплуатационных нагрузок. После получения таких результатов обследования, эксплуатирующие службы усомнились в таких выводах, так как по визуальным оценкам имелись признаки критических дефектов. После обследования другой организацией, выполненного спустя два месяца после первого, было установлено, что около 70% плит покрытия над техническим чердаком находятся в неудовлетворительном состоянии - имеют недопустимые повреждения критического уровня, часть из них (около 15%) находится в состоянии близком к аварийному, а для обеспечения несущей способности незамедлительно требуется выполнить их усиление. Ситуация вопиющая, т.к. специалисты, выполнявшие обследование, даже не удосужились подняться на чердак! При этом, крайним в данной ситуации оказался Заказчик, подписавший акты выполненных работ и оплативший услуги.

       На сегодняшний день ситуация усугубляется резким увеличением количества организаций, выполняющих обследование, т.к. до отмены лицензирования (до 1.1.2011г.) данные виды работ могли выполняться только специализированными организациями, имеющим лицензию, а сегодня не существует юридических и правовых препятствий для заключения договора на обследование объектов любой сложности, в том числе уникальных, с любым субъектом, желающим выполнить эти работы.

       Некачественное выполнение обследовательских работ может привести к существенным просчетам и ошибкам не только при разработке проектной документации, но и при оценке зданий и сооружений как объектов недвижимости.

       Существующая в настоящее время практика оценки объектов недвижимости на основании технического паспорта, бухгалтерских и других документов некорректна.

       Исходя из результатов проведенных нами обследовательских работ, сведения, приведенные в техпаспортах объектов, как правило, не соответствуют реальному техническому состоянию здания или сооружения.

       Вряд ли можно получить достоверную оценку объекта недвижимости не зная реального состояния строительных конструкций, инженерной инфраструктуры и др., которое может быть установлено только обследованием. В связи с этим, считаем, что при оценке таких объектов обследование технического состояния эксплуатирующихся зданий и сооружений, а также объектов незавершенного строительства должно быть обязательным элементом перед проведением оценочных действий.

Выводы:

1. Фантастических скидок не бывает. Если Вам предлагают скидку в 80% и более, Вы получите объем и качество работ пропорционально стоимости, ведь не логично, что коммерческая организация будет работать себе в убыток.

2. Для достижения поставленной задачи Заказчик и Исполнитель должны находиться в одном правовом поле, т.е. действовать в соответствии с требованиями нормативных, технических и правовых актов, в противном случае результат непредсказуем.

3. Стоимость проектно-изыскательских работ составляет не более 10% от общей стоимости объекта реконструкции, а от их качества стоимость ремонтно-строительных может меняться в разы, поэтому экономию всегда следует рассматривать с учетом факторов, её определяющих.

4. Техническое заключение не перекладывает ответственность с Заказчика на авторов документации, поэтому при выборе исполнителей необходимо учитывать имидж предприятия, претендующего на проведение обследования зданий и сооружений и его способность выполнить эти работы на высоком научно-техническом уровне.

5. При обследовании объектов определяющим критерием должна быть не экономика, а качество работ, поскольку от его результатов зависит последующая безопасность эксплуатации здания или сооружения, а это в первую очередь, обеспечение безопасных условий работы или проживания находящихся в них людей, угроза жизни которым, в случаях возникновения аварийных ситуаций в денежном выражении оценке не подлежит.

6. Халатное отношение к обследовательским работам может привести к серьезным последствиям. Об этом постоянно должны помнить те, кто заказывает такие работы и в конечном итоге будет нести ответственность за из результаты. Недопустимо конкурсы (тендеры) по выбору исполнителя на проведение обследовательских работ превращать в «базар», поскольку все дешевое, как правило гнилое или с другими дефектами.

7. При оценке недвижимости необходимо проведение обследования технического состояния, подлежащих оценке зданий и сооружений.

Литература

1. ТКП 45-1.04-37-2008 «ОБСЛЕДОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ».

2. Сборник цен на обследовательские работы по выявлению технического состояния, разработке мероприятий по ремонту и усилению строительных конструкций жилых, общественных и производственных зданий и сооружений [СЦ 18-2012] 2-е издание.